상가 계약은 마음에 드는 자리를 찾은 뒤 며칠 만에 도장을 찍는 경우가 많습니다. 그런데 나중에 문제가 되는 항목은 대부분 계약서에 적히지 않았거나, 적혀 있었는데 확인 순서가 뒤바뀌어 놓친 것들입니다.
이 글에서 확인할 것
- 계약서의 금액이 실제로 몇 갈래로 나뉘는지
- 등기부와 건축물대장에서 각각 무엇을 보는지
- 보증금을 지키기 위해 계약 뒤 며칠 안에 해야 할 일
먼저 금액을 갈래로 나눈다
상가에서 오가는 돈은 보통 네 갈래입니다. 보증금은 계약이 끝나면 돌려받는 돈, 월세는 매달 나가는 사용료, 관리비는 건물 유지에 쓰이는 비용, 권리금은 앞 임차인에게 지급하는 돈입니다. 성격이 전혀 다른데 상담 자리에서는 “월 얼마”로 뭉뚱그려집니다.
관리비는 특히 확인이 필요합니다. 정액인지 실비 정산인지, 전기와 수도가 포함인지 별도인지에 따라 매달 수십만 원이 달라집니다. 부가가치세도 마찬가지입니다. 임대인이 사업자라면 월세에 부가세가 붙는데, 구두로 안내받은 금액이 세금 포함인지 아닌지 계약서에 적어두지 않으면 첫 달부터 다툼이 생깁니다.
등기부와 건축물대장은 보는 것이 다르다
등기부에서는 소유자가 계약 상대와 같은 사람인지, 근저당이 얼마나 잡혀 있는지, 신탁 등기가 되어 있는지를 봅니다. 신탁 등기가 있으면 실제 계약 권한이 소유자가 아니라 신탁회사에 있는 경우가 있어, 이 확인을 건너뛰면 계약 자체가 흔들립니다. 근저당 금액이 건물 가치에 비해 크면 보증금 회수 순위가 뒤로 밀립니다.
건축물대장에서는 용도를 봅니다. 하려는 업종이 그 건물 용도에서 가능한지, 위반건축물로 표시되어 있지는 않은지가 핵심입니다. 위반건축물로 등재된 곳에서는 영업신고가 나오지 않는 경우가 있는데, 이 사실은 계약을 마치고 신고하러 간 자리에서 알게 되는 일이 많습니다. 용도변경이 필요하다면 비용과 기간을 누가 부담하는지도 계약 전에 정해야 합니다.
계약 전에 확인할 여섯 항목
서류를 떼는 순서는 정해져 있습니다. 아래 항목을 한 장에 적어두고 하나씩 지워가면 빠뜨리는 것이 줄어듭니다.
| 확인 항목 | 보는 곳 | 문제가 되는 경우 |
|---|---|---|
| 소유자와 계약 상대 일치 | 등기부, 신분증 | 대리 계약인데 위임장이 없음 |
| 근저당·신탁 여부 | 등기부 | 선순위 채권이 과다 |
| 건물 용도 | 건축물대장 | 업종이 허용되지 않음 |
| 위반건축물 표시 | 건축물대장 | 영업신고 불가 |
| 관리비 산정 방식 | 계약서, 전년 고지서 | 실비 정산인데 상한이 없음 |
| 원상회복 범위 | 계약서 특약 | 기준 시점이 정해져 있지 않음 |
원상회복은 분쟁이 가장 잦은 항목입니다. 들어올 때 상태를 사진으로 남기고, 어느 시점의 상태로 되돌리는지 특약에 문장으로 적어두는 것만으로 마지막 정산이 훨씬 간단해집니다.
보증금을 지키는 절차는 순서가 있다
상가건물 임대차보호법의 보호를 받으려면 건물을 넘겨받고 사업자등록을 신청해야 합니다. 이 두 가지가 갖춰지면 그다음 날부터 임차인으로서 대항력이 생깁니다. 그래서 잔금을 치르고 열쇠를 받은 날, 같은 날 사업자등록을 신청하는 것이 원칙입니다.
여기에 관할 세무서에서 임대차계약서에 확정일자를 받아두면 보증금을 우선해서 돌려받을 순위가 생깁니다. 다만 보호 범위는 보증금과 월세를 환산한 금액을 기준으로 지역별로 나뉘어 있어, 내 계약이 어느 구간에 들어가는지는 계약 전에 확인해야 합니다.
계약 기간도 미리 계산해 둡니다. 임차인은 정해진 기간 동안 계약 갱신을 요구할 수 있지만, 차임을 일정 기간분 이상 연체하면 이 권리를 주장하기 어려워집니다. 인테리어 회수 기간이 계약 기간보다 길면 처음부터 계획이 어긋난 것이니, 투자 금액을 몇 년에 나눠 회수할지부터 역산하는 편이 안전합니다.
계약 뒤 문 열기까지 점검할 일곱 가지
- 잔금일에 사업자등록 신청과 확정일자를 같은 날 처리
- 인수 시점 사진과 계량기 지침 기록
- 업종에 필요한 영업신고와 위생교육 이수 확인
- 간판 설치 전 관할 구청 옥외광고물 기준 확인
- 전기 용량과 배관 위치가 설비 계획과 맞는지 확인
- 매장 정보를 안내할 창구 준비 — 매장 홈페이지 제작이나 지도 등록으로 시작
- 주문과 결제 동선 결정 — 인력을 덜 쓰는 방향이면 키오스크 도입, 좌석 회전이 중요하면 테이블오더가 선택지
주문 방식은 좌석 수와 피크 시간대 인원에 따라 답이 달라집니다. 계약 전에 정할 수는 없지만, 전기 배선과 자리 배치는 공사 전에 정해야 하니 이 시점에 한 번은 검토해 두는 편이 낫습니다.
영업신고는 업종마다 필요한 서류와 교육이 달라서, 계약 직후 관할 구청 담당 부서에 전화 한 통으로 목록을 받아두면 공사 일정과 맞춰 진행할 수 있습니다. 신고가 늦어져 문을 못 여는 기간에도 월세는 그대로 나갑니다.
정리
상가 계약에서 가장 비싼 실수는 금액을 잘못 깎은 것이 아니라, 서류 확인 순서를 바꾼 것입니다. 등기부와 건축물대장은 계약 전에, 사업자등록과 확정일자는 잔금 당일에, 원상회복 기준은 들어가는 날 사진과 함께 남깁니다.
계약서에 적히지 않은 조건은 나중에 존재하지 않았던 것이 된다.
